Has encontrado un piso en Marbella, el precio está cerrado y quieres seguir adelante. Pero antes de comprometerte, conviene entender cómo funciona realmente la financiación hipotecaria en España para compradores no residentes — porque el proceso tiene particularidades que sorprenden incluso a compradores con experiencia en otros mercados.

¿Cuánto puedes financiar como comprador extranjero?

Como no residente, los bancos españoles suelen conceder hipotecas de hasta el 60–70 % del valor de tasación de la vivienda (LTV). Los residentes fiscales en España pueden llegar hasta el 80 %, pero el comprador extranjero se enfrenta a un límite más estricto. En la práctica, esto significa aportar entre el 30 % y el 40 % del precio de compra con fondos propios, además del 8–12 % que hay que reservar para gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro).

Regla práctica: ten disponible al menos el 40–50 % del precio de compra en efectivo antes de iniciar el proceso.

La tasación del banco frente al precio acordado

Este es el punto que más sorprende: el banco no concede la hipoteca sobre el precio acordado con el vendedor, sino sobre una tasación independiente realizada por un tasador homologado. El banco siempre aplica el valor más bajo entre los dos — la tasación o el precio de compraventa.

Si la tasación resulta inferior al precio acordado, tendrás que cubrir tú la diferencia con fondos propios. La tasación cuesta habitualmente entre 400 y 600 €, la paga el comprador, y solo puede solicitarse una vez tienes una vivienda concreta bajo oferta.

Cómo funciona el proceso de solicitud

1. Número de NIE — imprescindible antes de que cualquier banco tramite tu solicitud.
2. Preaprobación — el banco analiza tu situación financiera y emite una oferta provisional.
3. Tasación — se encarga la valoración independiente de la vivienda.
4. FEIN (oferta vinculante) — desde la reforma hipotecaria de 2019, el banco está obligado a entregarte una oferta vinculante por escrito al menos 10 días antes de la firma, para que puedas revisar todas las condiciones con calma.
5. Firma ante notario — el banco desembolsa el préstamo el mismo día en que se firma la escritura.

Calcula entre 4 y 8 semanas desde la solicitud hasta la aprobación definitiva, más si tu documentación financiera necesita traducción o legalización.

¿Qué documentación pide el banco?

Los bancos españoles suelen solicitar: pasaporte en vigor, número de NIE, justificante de ingresos (nóminas o, en el caso de autónomos, declaraciones fiscales), las últimas declaraciones de la renta, extractos bancarios de los últimos 3–6 meses e informe de solvencia del país de origen. Si vienes de fuera y la documentación no está ya en español, deberá traducirse mediante traductor jurado — resérvate entre 1 y 2 semanas para este trámite, para que no se convierta en el cuello de botella del proceso.

La mayoría de los bancos españoles ofrecen hipoteca a tipo fijo y a tipo variable. Para el comprador extranjero sin historial crediticio local, el tipo fijo suele ser más fácil de aprobar y más previsible para el presupuesto, aunque el variable arranque con un interés más bajo.

¿Qué gastos hay además de la propia hipoteca?

Desde la reforma de 2019, es el banco quien asume el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) sobre la escritura de préstamo — un gasto que antes recaía sobre el comprador. Aun así, tú sigues pagando la tasación, posibles comisiones de apertura y tu propio asesoramiento. No firmes nada hasta ver el desglose completo de costes reflejado en el documento FEIN.

¿Hipoteca española o financiación desde el país de origen?

Algunos compradores internacionales valoran obtener liquidez desde su país de origen en lugar de solicitar una hipoteca española. Esto puede simplificar el papeleo, pero normalmente libera menos capital que una hipoteca española ajustada al valor real de la vivienda, y se pierde la experiencia local del banco español con el proceso de compraventa. La mayoría de nuestros clientes combinan ambas vías: una entrada sólida desde origen y una hipoteca española para el resto.

¿Estás valorando cómo financiar tu compra en España y quieres una estimación realista de cuánto puedes solicitar? Reserva una llamada sin compromiso con nosotros y repasamos tu situación, además de ponerte en contacto con bancos con los que tenemos buena experiencia.