5 cosas que debes comprobar antes de comprar una vivienda en España
Comprar vivienda en España es una de las decisiones financieras más importantes que muchas personas toman. El sistema español funciona de forma distinta a la mayoría de mercados europeos — y las diferencias tienen consecuencias reales si no estás preparado. Esto es lo que siempre debes verificar antes de firmar nada.
1. Pide una nota simple
La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad y el primer documento que debe solicitar tu abogado. Confirma quién es el propietario legal del inmueble y — de forma crítica — si existen deudas, hipotecas o cargas registradas sobre él.
En muchos países, las deudas del vendedor se cancelan automáticamente en el momento de la venta. En España esto no siempre es así: las hipotecas y deudas pendientes pueden en algunos casos transferirse al comprador si no se gestionan correctamente. La nota simple lo pone de manifiesto antes de que te comprometas.
El coste es mínimo — habitualmente 5–10 euros — y tu abogado la solicitará de forma rutinaria como parte de la due diligence.
2. Verifica que la propiedad está legalmente registrada
Las ampliaciones y construcciones sin licencia son más frecuentes en España de lo que muchos compradores internacionales esperan. Un propietario anterior puede haber añadido una habitación, una terraza o una piscina sin permiso — y esa construcción sencillamente no aparece en los registros oficiales.
Solicita el certificado de descripción catastral y compara los metros cuadrados registrados con la realidad. Si las cifras no coinciden, podrías adquirir una propiedad que no puede asegurarse correctamente, o que el ayuntamiento te exija legalizar a tu costa.
Tu abogado o un arquitecto técnico (aparejador) es quien mejor puede detectar estas discrepancias.
3. Revisa el certificado energético y el estado técnico
Desde 2013, el certificado de eficiencia energética es obligatorio en todas las ventas de vivienda en España. Califica el inmueble de la A (mejor) a la G (peor) e indica los costes futuros de calefacción y refrigeración — especialmente relevante en el sur de España, donde el aire acondicionado trabaja muchos meses al año.
Para viviendas antiguas, encarga una inspección técnica independiente. Una revisión profesional cuesta habitualmente entre 300 y 500 euros y puede identificar problemas de electricidad, fontanería, tejado y humedad — problemas que pueden costar diez veces más en reparaciones si se descubren después de la compra.
4. Acuerda con precisión qué está incluido
En España, las viviendas se venden a menudo con mobiliario y electrodomésticos incluidos — pero no siempre. Es habitual que los vendedores se lleven todo, incluidos los muebles de cocina y los elementos de carpintería, si no está especificado por escrito.
Exige una lista de inventario completa como anexo al contrato, y revísala detenidamente. Esta es una de las fuentes más frecuentes de conflictos tras la escritura.
5. Contrata un abogado español independiente
Es tentador usar el abogado del vendedor o el recomendado por la agencia. Rara vez es una buena idea. Un abogado que representa en la práctica a ambas partes de una operación no puede defender plenamente tus intereses.
Un abogado independiente especializado en derecho inmobiliario español cuesta habitualmente entre el 1 y el 1,5% del precio de compra. Se asegurará de que toda la documentación esté en orden, de que cualquier deuda pendiente sobre el inmueble quede cancelada antes del cierre, y de que la escritura definitiva quede correctamente inscrita en el registro. El coste es pequeño en relación con el riesgo.
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