Skat som dansker med bolig i Spanien — de løbende udgifter du skal kende

Mange danskere regner grundigt på selve købet — salgspris, advokat, overførselsafgift. Men hvad koster det at eje en bolig i Spanien år efter år? Svaret overrasker de fleste, fordi det spanske skattesystem opkræver skatter på ejendom uanset om du bor der, udlejer, eller bare bruger boligen til ferie. Her er et klart overblik.

IBI — den årlige ejendomsskat

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) er den kommunale ejendomsskat. Den beregnes på baggrund af boligens valor catastral — en officiel vurderingsværdi der ofte ligger lavere end markedsprisen.

Satsen varierer fra kommune til kommune, men ligger typisk mellem 0,4 % og 1,1 % af catastral-værdien. For en lejlighed til 300.000 EUR på Costa del Sol med en catastral-værdi på 120.000 EUR vil det svare til 480–1.320 EUR om året. IBI opkræves automatisk og trækkes fra din spanske bankkonto, så sørg for den er dækket.

IRNR — skat for ikke-residenter, også uden udlejning

Det her overrasker de fleste: Spanien opkræver indkomstskat af dig som ikke-resident ejer, selv hvis du ikke lejer din bolig ud. Det hedder IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), og Spanien anser det som “imputeret lejeindkomst”.

Beregningen er enkel:

1. Tag boligens catastral-værdi
2. Beregn 1,1 % af den (2 % for boliger med gammel catastral-vurdering)
3. Betal 19 % skat af det beløb (for EU-borgere)

Med eksemplet ovenfor: 1,1 % af 120.000 EUR = 1.320 EUR. 19 % af det = 251 EUR om året. Det er ikke et stort beløb — men det er en obligatorisk selvangivelse der skal indgives én gang om året via formular 210.

Lejer du boligen ud, ændres regnestykket: du skal indberette lejeindtægterne løbende (kvartalsvis) og betaler 19 % skat af overskuddet. EU-borgere må fratrække faktiske udgifter som renter, vedligehold og fællesudgifter, hvilket reducerer skatten betydeligt.

Comunidad — fællesudgifter i ejerforeninger

Bor du i en lejlighed, villa i en urbanización eller en ferieby med fælles faciliteter, betaler du månedlige fællesudgifter (cuota de comunidad). De dækker typisk vedligehold af pool, have, elevator og fællesarealer.

Niveauet varierer meget: fra 50–80 EUR/måned for en simpel lejlighed til 300–500 EUR/måned for luksuriøse komplekser med vagt, spa og tennis. Spørg altid om de aktuelle fællesudgifter inden køb — og bed om de seneste to årsregnskaber for at vurdere om fonden er velpolstret.

Renovation og basura

Basura er renovationsgebyret. Det opkræves kommunalt og er beskedent — typisk 100–300 EUR om året — men det er endnu en løbende udgift der ofte glemmes i budgettet.

Formueskat — kun relevant ved høje værdier

Patrimonio (formueskat) er i teorien relevant for alle ejere, men regionerne har i praksis et bundfradrag der gør at de fleste fritidsboligkøbere aldrig betaler det. I Andalusien — hvor mange danskere køber — er fradraget 700.000 EUR pr. person. Ejer du ikke noget meget dyrt, er det ikke et problem.

Samspillet med dansk skat

Danmark og Spanien har en dobbeltbeskatningsoverenskomst der forhindrer at du betaler fuld skat i begge lande. Overordnet gælder:

• Ejendomsskatter (IBI, basura) er fradragsberettigede i DK og berører ikke din danske skat yderligere
• Lejeindtægter skal som udgangspunkt selvangives til SKAT, men den skat du har betalt i Spanien modregnes
• Du bør orientere SKAT om ejerskabet via din årsopgørelse

Reglerne her kan være komplicerede, og det anbefales at søge rådgivning fra en revisor med erfaring i dansk-spanske skatteforhold — særligt hvis du planlægger udlejning.

Hvad koster det i alt om året?

Som tommelfingerregel: budgetter med 1.000–3.000 EUR om året i løbende skatter og fællesudgifter for en typisk ferielejlighed til 250.000–350.000 EUR. For en villa med pool og privat have kan det nemt være det dobbelte eller mere.

Klar til at regn på dit boligkøb?

Hos Hofma Homes hjælper vi danskere med at forstå de reelle omkostninger — ikke bare salgsprisen, men det samlede billede fra køb til løbende drift. Kontakt os for en uforpligtende snak om dit spanske boligprojekt.

Skatteregler kan variere mellem de spanske autonome regioner og ændre sig over tid. Kontakt altid en lokal advokat eller revisor for rådgivning tilpasset din konkrete situation.