Sådan køber du bolig i Spanien som dansker — en praktisk guide
At købe bolig i Spanien er drømmen for mange danskere — og den er mere opnåelig end de fleste tror. Men processen er anderledes end i Danmark, og de fleste fejl begås tidligt fordi man ikke kender spillereglerne. Denne guide giver dig et overblik over de vigtigste trin, fra du beslutter dig, til du får nøglerne i hånden.
Sæt det i gang: Få dit NIE-nummer
NIE-nummeret (Número de Identificación de Extranjero) er dit spanske skatteidentifikationsnummer — og du kan ikke gøre noget officielt i Spanien uden det. Hverken åbne bankkonto, skrive kontrakt eller betale skat.
Du kan ansøge om NIE på det spanske konsulat i Danmark eller på en politistation (Oficina de Extranjería) i Spanien. Processen tager typisk 2–4 uger, og det koster under 20 euro. Hav det i orden inden du finder en bolig, så du ikke mister tid når det gælder.
Åbn en spansk bankkonto
Til selve købet — og til løbende udgifter som el, vand og ejendomsskat — skal du bruge en lokal spansk bankkonto. De fleste større banker som Sabadell, Santander og CaixaBank tilbyder konti til ikke-residenter. Du skal normalt møde op personligt med pas og NIE-nummer.
Hyr en uafhængig advokat — det er ikke valgfrit
Det er det vigtigste råd du kan få: tag en uafhængig advokat (abogado) — ikke en der er tilknyttet mægleren eller sælgeren. Din advokat gennemgår ejendommens juridiske status, tjekker om der er gæld, pantelån eller klager på ejendommen, og sikrer at kontrakterne er i orden.
Advokathonorar udgør typisk 1 % af købesummen. Det er godt brugte penge.
Fra tilbud til nøgler: De fire trin
Det spanske boligkøb foregår i klare trin, og det hjælper at kende dem på forhånd.
Nota simple — Dit første skridt er at bede om en nota simple fra ejendomsregistret. Det er et dokument der viser hvem der ejer ejendommen, og om der er gæld eller byrder på den. Det koster under 10 euro og tager ofte under 24 timer.
Reservationsaftale — Mange køb indledes med en uformel reservationsaftale (reserva) og et depositum på typisk 3.000–6.000 euro for at trække ejendommen fra markedet. Vær opmærksom på betingelserne — lad altid din advokat gennemgå det inden du underskriver.
Contrato de arras — Den private købekontrakt. Her betaler du typisk 10 % af købesummen. Aftalen er bindende: trækker du dig, mister du dit depositum — trækker sælger sig, betaler de det dobbelte tilbage.
Escritura pública — Den endelige underskrift hos en notar. Her overdrages ejendomsretten formelt, og du betaler resten af købesummen. Notaren registrerer handlen i ejendomsregistret.
Hvad koster det ud over salgsprisen?
De fleste undervurderer de samlede købeomkostninger. Ud over salgsprisen skal du typisk budgettere med 10–12 % ekstra:
- ITP (overførselsafgift) eller moms: 6–10 % afhængigt af region og om boligen er ny eller brugt
- Notargebyrer: Ca. 0,5–1 %
- Tinglysning: Ca. 0,5 %
- Advokat: Ca. 1 %
- Ejendomsmægler: Normalt betalt af sælger i Spanien
Køber du en ny bolig direkte fra bygherre, betaler du moms (IVA) på 10 % i stedet for ITP.
Klar til at tage næste skridt?
Hos Hofma Homes hjælper vi danskere med at finde og købe bolig i Spanien — fra den første screening til du har nøglerne i hånden. Vi kender markedet, taler dit sprog, og sørger for at du aldrig står alene i processen.
Kontakt os i dag og få en uforpligtende snak om dine muligheder.
Regler og satser kan variere mellem de spanske autonome regioner. Kontakt altid en lokal advokat for rådgivning tilpasset din situation.