Prisen er aftalt, og du er klar til at gå videre med boligkøbet i Spanien. Men før du underskriver noget, skal finansieringen falde på plads — og her møder mange danske købere en overraskelse: spanske banker låner markant mindre ud til udenlandske købere, end de er vant til hjemmefra.
Hvor meget kan du låne som udenlandsk køber?
Som ikke-resident kan du typisk låne 60–70 % af boligens værdi (LTV — loan-to-value). Det er lavere end for spanske residenter, der ofte kan opnå op til 80 %. I praksis betyder det, at du selv skal stille med 30–40 % af købsprisen i udbetaling — oveni de 8–12 %, du skal afsætte til købsomkostninger som ejendomsskat, notar og tinglysning.
Tommelfingerregel: Regn med at have mindst 40–50 % af boligens pris i egne midler klar, når du starter processen.
Bankens vurdering vs. salgsprisen
Det mest overraskende punkt for danske købere: banken låner ikke ud fra den pris, I er blevet enige om — den låner ud fra en uafhængig vurdering (tasación), udført af en bank-godkendt vurderingsmand (tasador homologado). Banken bruger altid den laveste af de to værdier — vurderingen eller salgsprisen.
Ligger vurderingen under salgsprisen, skal du selv finansiere differencen. Vurderingen koster typisk 400–600 €, betales af køber, og bestilles først, når du har en konkret bolig i kikkerten.
Sådan foregår ansøgningsprocessen
- NIE-nummer — dit spanske skatte-ID skal på plads, før banken kan behandle din ansøgning.
- Forhåndsgodkendelse — banken vurderer din økonomi og giver et foreløbigt lånetilsagn.
- Tasación — den uafhængige vurdering af boligen bestilles.
- FEIN (bindende lånetilbud) — siden 2019 er spanske banker forpligtet til at give dig et bindende, skriftligt tilbud mindst 10 dage før underskrift, så du har tid til at gennemgå vilkårene.
- Underskrift hos notar — lånet udbetales samtidig med, at skødet underskrives.
Regn med at afsætte 4–8 uger til hele processen, fra ansøgning til endeligt tilsagn.
Hvilke dokumenter skal du bruge?
Spanske banker stiller typisk krav om: gyldigt pas, NIE-nummer, dokumentation for indkomst (lønsedler eller, hvis du er selvstændig, årsregnskaber), de seneste selvangivelser, kontoudtog for de seneste 3–6 måneder og en kreditrapport fra Danmark. Er dokumenterne ikke allerede på engelsk eller spansk, skal de oversættes af en autoriseret oversætter (traductor jurado) — sæt 1–2 uger af til det, så det ikke bliver flaskehalsen i din tidsplan.
De fleste spanske banker tilbyder både fast og variabel rente. Som udenlandsk køber uden lokal kredithistorik oplever mange, at fast rente er nemmere at få godkendt og giver ro i budgettet, selvom den variable rente ofte starter lavere.
Hvad koster det udover selve lånet?
Siden lovændringen i 2019 betaler banken selv stempelafgiften (AJD) på lånedokumentet — det er en udgift, der tidligere lå hos køber. Til gengæld skal du selv betale for tasación, evt. bankgebyrer og din egen rådgivning. Bind dig ikke til et lån, før du har set den fulde omkostningsoversigt sort på hvidt i FEIN-dokumentet.
Spansk bank eller finansiering hjemmefra?
Nogle danskere overvejer at belåne deres danske bolig i stedet for at optage lån i Spanien. Det kan give en simplere proces, men frigør typisk færre midler end et spansk realkreditlån målrettet boligen selv, og du mister den spanske banks lokale erfaring med processen. De fleste af vores kunder ender med en kombination: en solid udbetaling hjemmefra og et spansk lån til resten.
Overvejer du at finansiere dit boligkøb i Spanien og vil du have et realistisk billede af, hvor meget du kan låne? Book en uforpligtende samtale med os, så gennemgår vi din situation og introducerer dig til banker, vi har gode erfaringer med.