5 ting du skal tjekke inden du skriver under på en spansk bolig
Status: Udkast — klar til review Dato: 2026-05-12 Projekt: Hofma Homes Emne: Due diligence / juridiske tjekpunkter Målord: 650–700 SEO-fokus: boligkøb i Spanien, købe bolig i Spanien, spansk bolig tjekliste, advokat Spanien boligkøb
Mange danskere drømmer om en bolig i Spanien — og for de fleste er det en af de største investeringer i deres liv. Det spanske ejendomsmarked fungerer imidlertid anderledes end det danske, og der er faldgruber, der kan koste dig dyrt, hvis du springer vigtige skridt over.
Her er fem ting, du altid bør kontrollere inden du skriver under.
1. Bestil en Nota Simple
En nota simple er et uddrag fra det spanske tingbog (Registro de la Propiedad) og det første dokument, din advokat bør bestille. Det viser, hvem der ejer ejendommen, og — vigtigst af alt — om der er gæld, pantelån eller servitutter på den.
I Danmark er det normen, at sælgers gæld automatisk slettes ved salg. I Spanien er det ikke tilfældet: pantelån og anden gæld kan i visse situationer overføres til den nye ejer, hvis ikke det håndteres korrekt. En nota simple afslører dette, inden du forpligter dig.
Prisen er minimal — typisk 5–10 euro — og du kan bestille den online via Registro de la Propiedad. Din advokat klarer det normalt automatisk som en del af due diligence.
2. Kontroller at ejendommen er lovligt registreret
I Spanien er ulovlige tilbygninger og udestuer mere udbredt, end de fleste danskere forventer. En tidligere ejer kan have bygget et ekstra værelse eller en pool uden tilladelse — og den ulovlige del optræder simpelthen ikke i de officielle papirer.
Bed om ejendommens certificado de descripción catastral og sammenlign det med de faktiske kvadratmeter. Stemmer tallene ikke overens, kan du stå med en bolig, der ikke kan forsikres korrekt, eller som kommunen kan pålægge dig at lovliggøre på egen regning.
Det er din advokat eller en bygningssagkyndig (aparejador), der bedst kan spotte denne type uoverensstemmelser.
3. Tjek energicertifikat og teknisk tilstand
Siden 2013 er et energicertifikat (certificado de eficiencia energética) lovpligtigt ved salg i Spanien. Det giver ejendommen en karakter fra A (bedst) til G (dårligst) og fortæller dig noget om fremtidige opvarmnings- og nedkølingsomkostninger — særligt relevant i Spanien, hvor klimaanlæg og varmepumper arbejder hårdt mange måneder om året.
For ældre ejendomme anbefaler vi altid en uafhængig teknisk inspektion. En spansk boligkøber betaler typisk 300–500 euro for en professionel gennemgang, der afdækker problemer med el, vand, tag og fugt — problemer, der ellers risikerer at koste ti gange mere at udbedre efter overtagelse.
4. Aftal hvad der er inkluderet i salgsprisen
I Spanien sælges boliger ofte med inventar og hårde hvidevarer inkluderet — men ikke altid. Det er udbredt, at sælgere tager alt med sig, inklusive køkkenelementer og armaturer, hvis det ikke er præcist specificeret i kontrakten.
Sørg for at få en komplet inventarliste (inventario) som bilag til kontrakten, og gennemgå den punkt for punkt. Det lyder banalt, men det er en af de hyppigste årsager til konflikter efter overtagelse.
5. Brug en uafhængig spansk advokat
Det er fristende at bruge sælgers advokat eller én anbefalet af ejendomsmægleren — men det er en dårlig idé. En advokat, der reelt repræsenterer begge parter, kan ikke varetage dine interesser fuldt ud.
En uafhængig advokat specialiseret i spansk ejendomsret koster typisk 1–1,5% af købsprisen og er pengene værd mange gange over. Advokaten sikrer, at alle dokumenter er i orden, at eventuel gæld slettes inden overtagelse, og at det endelige skøde (escritura) er korrekt registreret i tingbogen.
Og husk: din advokat hjælper dig også med at ansøge om et NIE-nummer — det spanske skattemæssige identifikationsnummer, som alle udenlandske ejendomskøbere er forpligtet til at have inden handlen kan afsluttes. Mange danskere opdager dette krav alt for sent i processen.
Klar til næste skridt?
At købe bolig i Spanien behøver ikke være kompliceret — men det kræver, at du har de rette folk i dit hjørne. Hos Hofma Homes guider vi dig igennem hele processen, fra de første søgninger til nøglerne er i hånden.